Новость

В Екатеринбурге опустели офисы

Спрос на офисные помещения в бизнес-центрах Екатеринбурга катастрофически падает. Количество свободных офисных площадей в первом полугодии 2009 года в сравнении с тем же периодом 2008 года увеличилось в 4 раза. Сейчас в областной столице пустует пятая часть офисов, несмотря на снижение арендных ставок в среднем на 25-30%. По прогнозам экспертов, рынок офисной недвижимости еще не скоро вернется на уровень 2008 года, более того, в ближайшее время арендодателям придется снизить цены еще на 10-15%.

Спрос на офисные помещения в бизнес-центрах Екатеринбурга с начала года планомерно снижается. По данным исследования, подготовленного консалтинговой компанией «Урал-Гермес» (имеется в распоряжении «НЭП»), количество вакантных офисных площадей в областной столице в 2009 году в сравнении с первым полугодием прошлого года выросло почти в 4 раза. Сейчас в городе пустует 21-22 % офисов, в прошлом году эта цифра составляла 6-7%. Арендаторы теперь предпочитают помещения небольшой площади – от 15 до 50 кв.м., при этом в офисных центрах более низких классов.

«Сложности с заполняемостью возникают в основном у новых объектов. К примеру, в офисах класса «В» насчитывается порядка 20-25% свободных площадей. В текущей ситуации спрос снизился колоссально, в нестабильных условиях компании не готовы переезжать на новые площади», – говорит аналитик Уральской Палаты Недвижимости Гурам Тухашвили.

Также мало востребованы площади офисных центров класса «А», чьи владельцы не снижают планку меньше одной тысячи рублей, к чему многие клиенты в нестабильный экономический период не готовы. Ситуация на рынке офисной недвижимости поменялась кардинально (до кризиса дефицит качественных офисных площадей в Екатеринбурге составлял порядка 1,2 млн. кв.м).

Понятно, что такое положение дел приводит к снижению уровня арендных ставок. В зависимости от конкретного объекта реальное падение цен составило от 10 до 60%. В среднем же с начала года падение составило 25-30%, отмечают эксперты.

«По деловому центру «Европа» (класс «А») у нас нижний предел – 900 рублей, и до 1200 рублей за кв. метр, в зависимости от площади, этажа, вида из окон и прочих вещей. В «Самолёте» (класс «В+») ставки колеблются от 1000 до 1200 рублей, а в «ОЦМ» («С») – 500 – 700 рублей. Цены в «Европе» и «Самолёте», объектах разной классности, приближены из-за того, что в функционирующем офисном центре уже с определённым составом арендаторов ставки выше, чем в новом, для которого только ведутся поиски арендаторов, – рассказал «НЭП» исполнительный директор управляющей компании ЗАО «ПРЕД-Групп» Алексей Мальцев. – По «ОЦМ» и «Самолёту» среднее снижение арендных ставок с начала 2009 года составило 15-20%. Теоретически, раз класс «Самолёта» выше, то и снижение арендных ставок должно быть выше. Но особенность объекта в том, что он небольшой (3600 кв. м) и качественный, и заполнить его не представляется проблемой. Если бы он был площадью 10-15 тысяч кв. м, снижение было бы совсем другим».

Наиболее снизились арендные ставки в офисах класса «А» – в среднем на 25-35% (средняя ставка аренды за кв.м.сейчас составляет 1300-1850 руб.), на 25-20% подешевели офисы класса «В» (от 800 руб. до 1300 руб. за кв.м.). Менее всего пострадали офисы класса «С»: в них снижение составило 15-20% (средняя ставка колеблется от 500 до 800 руб. за кв.м.).

«Сейчас на рынке офисной недвижимости арендные ставки установились довольно разные, некоторые арендаторы до сих пор продолжают завышать, кто-то снижает. Но в основной массе ставки опустились до нормального рыночного уровня, который под силу арендаторам, – говорит генеральный директор ООО Управляющая компания «Владимир» Татьяна Черноскутова. – Наиболее значительное снижение до 50% произошло в сильно «перегретых» до кризиса офисах класса «В». Эти помещения до сих пор остаются самыми востребованными на рынке, поскольку арендаторы ищут лучшие условия по низким ценам, но спрос все равно нельзя назвать сногсшибательным».

Большинство опрошенных «НЭП» экспертов считают, что сейчас арендные ставки вполне адекватны экономическим условиям. Впрочем, несмотря на произошедшее снижение, арендаторы продолжают вести разговоры о дальнейшем послаблении. По словам арендодателей, в этом вопросе необходим индивидуальный подход. Так, например, идти на уступки компаниям, занимающим маленькие помещения, нет смысла – больше трудозатрат, чем пользы. И совсем другое дело, когда речь идет об арендаторе, снимающем целые этажи.

«Ещё год назад у нас был рынок арендодателя, который диктовал свои условия, а арендатор стоял в очередь за качественными площадями. Сейчас ситуация диаметрально противоположная. Соответственно, задача девелоперов и управляющих компаний не идти на поводу, а пытаться выстроить компромиссные отношения, где учитываются все интересы. Ведь бизнес тогда эффективен, когда все стороны зарабатывают деньги и имеют возможность развиваться, – говорит Алексей Мальцев. – Если управляющая компания понизила арендную ставку вдвое и продолжает «жить», это не значит, что ставка была во столько же раз завышена и компания жировала. Значит, произошло сокращение издержек, снижение зарплаты, урезание бюджетов, повышение эффективности деятельности. Арендные ставки – это такая живая среда, и я бы не стал говорить, что там что-то «раздуто». Это разговоры в пользу бедных. Ставки всегда адекватны текущей рыночной ситуации: если платят, значит, это кому-нибудь нужно».

Ряд оптимистично настроенных экспертов считают, что уже осенью экономическая ситуация улучшится, что приведет к оживлению рынка офисной недвижимости и резкому скачку арендных ставок.

Другие эксперты уверены, что рынок еще не скоро вернется на уровень 2008 года. Многие компании-арендаторы высококлассных офисных помещений вынуждены экономить на арендуемых площадях за счет переезда в помещения более низких классов или уменьшения занимаемых площадей, а часть компаний вообще покинула местный рынок. После окончания кризиса для восстановления компаниям будет нужен длительный срок, поэтому в ближайшее время резких скачков арендных ставок не ожидается. Более того, по оценкам самих участников рынка, с июня и до конца года произойдет снижение цен еще на 10-15%.

2 июня 2009 г.
По материалам www.nep08.ru