Главная | Юридический раздел | Каталог статей
Статья
Договор аренды и его государственная регистрация
Большинство организации в нашей стране предпочитают не приобретать офисы в собственность, а заключать договоры аренды нежилого помещения. В связи с этим возникают юридические аспекты данной процедуры. Рассмотрим некоторые из них.
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года?
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В то же время договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.
Ну а как быть в случае, если договор заключен, к примеру, с 01.02.2005 по 30.01.2006?
Период с 01.02.2005 по 30.01.2006 включает в себя 364 дня.
В данном случае следует буквально читать норму права: «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации». Календарный год сейчас в России, длится 365 или 366 (високосный год) дней.
Следовательно, договор аренды, заключенный на срок от 1 до 364 (в високосный год – от 1 до 365) дней и менее (например, с 01.02.05 по 30.01.06), не подлежит регистрации, а заключенный на срок 365 дней и более – подлежит регистрации.
Договор аренды нежилого помещения заключен на срок 11 месяцев, а затем пролонгирован на такой же срок. Нуждается ли он в регистрации, учитывая, что фактический срок аренды составит 22 месяца или 1 год и 10 месяцев?
Разъяснения по этому вопросу дает Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В этом письме арбитражный суд пришел к выводу, что если после окончания срока действия одного договора аренды, заключенного на срок менее одного года, будет заключен другой договор на тот же срок, то отношения сторон будут регулироваться новым договором, который не подлежит государственной регистрации на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Таким образом, одним из вариантов оформления аренды нежилого помещения является заключение срочного договора на 11 месяцев с последующим продлением.
Нуждается ли в регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок?
В отношении нежилых помещений, законодательством определена обязанность регистрировать договоры аренды, заключенные на срок не менее года, т. е. оговорена временная определенность. А если договор заключен на неопределенный срок, то такой определенности нет.
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
При этом какие-либо указания на то, нужна или не нужна государственная регистрация бессрочного договора аренды недвижимости, в действующем законодательстве отсутствуют.
Разъяснения по данному вопросу можно найти также в Информационном письме Президиума ВАС от 16.02.2001 N 59. Согласно п. 11 указанного письма договор аренды здания (а значит, и нежилого помещения), возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Данная позиция поддерживается судом.
Таким образом, при заключении договора аренды нежилого помещения уделяйте должное внимание сроку вышеуказанного договора. Для юридического лица договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок, превышающий 1 года и не зарегистрированный в регистрационной службе, будет причиной применения санкции в виде штрафов и пеней со стороны налоговых органов.